LAS RENTAS DE ALQUILER Y EL APALANCAMIENTO, CLAVES PARA LA INVERSIÓN INMOBILIARIA

20/04/20, Economía y finanzas

Los inversionistas en fondos inmobiliarios no cotizados han tenido pérdidas durante la crisis financiera, como se ha puesto de manifiesto en los gestionados por Morgan Stanley y Goldman Sachs, de los que nuestros lectores tienen noticia

ran parte de la pérdida de valor habida en el fondo de Morgan Stanley se debe a los activos adquiridos en Europa, donde ahora han mejorado las perspectivas del mercado inmobiliario, como consecuencia del cambio de tendencia observado en los valores de los activos que comenzaron a subir desde el segundo trimestre del año pasado. El rendimiento de las oficinas de los mercados europeos está ahora en el 6,1 por ciento por debajo del 6,2 por ciento de principios de año, y todavía por encima de los promedios a largo plazo.

Pero la contracción de la rentabilidad no va a contribuir al rápido crecimiento de los valores de estos activos, como ocurrió durante el boom, cuando los rendimientos en algunos mercados cayeron por debajo del de los bonos del gobierno. Es necesario mirar al comportamiento de las rentas de alquiler y al apalancamiento.

Los alquileres de oficinas prime en Europa se están estabilizando, después de haber disminuido en 2009 y el primer trimestre de 2010, y no se espera que vuelvan a crecer hasta dentro de dos años, y hay quien afirma que el crecimiento medio anual de los alquileres en los principales mercados inmobiliarios europeos podría alcanzar el 2,5 por ciento de aquí a 2020, muy por debajo del 10 por ciento conseguido en  2007, aunque algunas áreas del mercado podrían tener un comportamiento mejor.

Respecto al apalancamiento, los bancos están dispuestos a prestar hasta un 75 por ciento del valor de la propiedad, en activos prime, porcentaje sensiblemente inferior al 95 por ciento en los años del boom. Los préstamos para propiedades secundarias en lugares menos atractivos o con más contratos de arrendamiento con cierto riesgo, son muy difíciles de conseguir.

Mientras tanto, los activos susceptibles de comercialización siguen siendo escasos. los fondos de capital privado tienen puestas sus esperanzas en las ventas de los activos adquiridos  por los bancos y los créditos inmobiliarios. A nivel mundial, los bancos están sentados sobre 194.000 millones dólares con problemas. según datos de Preqin. Pero los bancos se han mostrado reacios, al menos hasta ahora, a vender en un mercado deprimido y aceptar grandes rebajas. Después de la recesión de la década de 1990, se tardaron hasta dos años en vender activos con estos problemas.

Eso sugiere que aun cuando la actividad de adquisiciones, finalmente comience, no será suficiente la bonanza que estos fondos han estado esperando.

Fuente: Real Estate Press